Правила застройки и землепользования

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ, регламентирующий вопросы, касающиеся градостроительного зонирования, выделяющий определённые территории, и рассматривающий тему градостроительных регламентов (ГР).

Содержание:

1. Законодательная база
2. Что даёт разработка «Правил»
3. Как готовится проект «Правил»
4. Утверждение ПЗЗ
5. Внесение необходимых изменений в действующие «Правила»
6. Установление видов зон
7. Градостроительный регламент
8. Существующие виды земельных участков
9. Предоставление разрешения
10. ПЗЗ и ГПЗУ
11. Порядок использования «Правил»

Текст, включённый в (ПЗЗ), обязательно содержит следующую информацию:

• последовательность внесения необходимых изменений;
• детально проработанный раздел правил, определяющий порядок пользования ими;
• карту с детально обозначенным зонированием территории;
• ГР, действующие на момент разработки ПЗЗ.

Проект правил землепользования и застройки проходит утверждение в структурном подразделении местного самоуправления, затем оформляется соответствующим документом.

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы, касающиеся разработки «Правил», их изменения и утверждения ПЗЗ, это ГрК, 190-ФЗ от 29.12.04 (действует в редакции от 25.12.18).

Информация общего характера, касающаяся ПЗЗ, приведена в 30-ой статье настоящего документа. Остальные вопросы подробно регламентируются в иных статьях 4-ой главы ГрК.

Кроме этого, разрабатывая правила землепользования и застройки, необходимо учитывать рекомендации следующих ведомственных нормативов:

• приказа № 650, изданного Минэкономразвития 23.11.18;
• письма, опубликованного Росреестром 19.02.16, за № 4118-ВА/Д23и;
• письма, опубликованного в открытом доступе ФГБУ «ФКП Росреестра», 09.04.18. №4118-ВА/Д23и.

Согласно положениям, изложенным в законодательных/ведомственных актах, подготовка соответствующих ПЗЗ проводится с охватом всех земельных участков населённого пункта любого уровня (и прилежащих территорий).

После утверждения текста «Правил» требуется переработка документов, касающихся землепользования и застройки.

Разрабатывается такое ПЗЗ для достижения следующих первоочередных целей:

• создать условия, позволяющие обеспечить устойчивое поступательное развитие территории конкретного муниципалитета, сохраняя объекты, являющиеся культурным наследием, без отрицательного воздействия на экологию;
• обеспечить формирование условий, обеспечивающих возможность оптимальной застройки земельных участков, находящихся в управлении конкретного муниципалитета (краткосрочной и долгосрочной);
• обеспечить сбалансированный учёт интересов хозяев земельных участков и владельцев возведённых на них ОКС;
• создать оптимальные условия для инвесторов. Одним из направлений достижения этой цели является предоставление последним возможности подбора устраивающего их варианта разрешённого использования имеющихся ОКС (земельного участка).

Главной задачей, решить которую позволяет создание и утверждение соответствующих «Правил» (ПЗЗ), следует считать нахождение консенсуса между местной властью, населением, проживающим на данной территории, и бизнесом.

Местная администрация имеет право готовить проект, включающий вопросы, касающиеся правил землепользования, сразу ко всей территории, либо по отдельным участкам.

При этом учитываются требования, которые содержат действующие правила/документы, касающиеся вопросов территориального планирования (с учётом изменений, внесённых в ГрК законом 342-ФЗ).

В ПЗЗ необходимо предусмотреть места, где будут размещаться объекты федерального (регионального, местного подчинения).

Если проект готовится не для всего земельного участка, а для его части, то его можно разрабатывать даже при отсутствии соответствующего генплана.

Решение о начале разработки ПЗЗ требует создания специальной комиссии.

Подготовленный проект «Правил» проверяется на соответствие положениям действующего российского законодательства. Если оно соблюдено, ППЗ выносится на обсуждение, которое организуется согласно положениям 31, 28, 5 статей ГрК.

При необходимости, по результатам прошедших обсуждений предлагаемой застройки, в него вносятся необходимые изменения.

Подготовленные «Правила» подлежат утверждению уполномоченными структурами местного самоуправления (кроме ситуаций, перечисленных ст.63 ГрК).

Детально вопрос рассмотрен в тексте ст.32 Кодекса.

Правилами предусмотрены следующие причины:

• Несоответствие действующих ПЗЗ Генплану населённого пункта (территории, находящейся в юрисдикции муниципалитета), возникшее вследствие внесения в последние документы одного и более изменений;
• Поступлении таких предложений, реализация которых потребует поменять существующий ГР;
• Изменение «Правил» необходимо оперативно выполнять при выявлении несоответствия границ (фактические отличаются от тех, которые учтены в ЕГР);
• Если установлено, что хотя бы один из объектов (участков земли) из числа поименованных в ПЗЗ, который полностью или частично располагается в зонах с особым порядком регулирования их статуса, не соответствуют ограничениям для застройки данной зоны;
• Когда меняются границы таких зон или они полностью прекращают своё существование.

Решение, согласно которому вносятся изменения в ПЗЗ, должно быть принято в течение месяца после проработки всех рассмотренных предложений (есть случаи, когда такого решения придётся официально ждать до 6 месяцев).

Определяя границы территорий, при написании текста ПЗЗ, разработчики обязательно учитывают следующие факторы:

• Возможность совмещения в единой зоне разных вариантов использования имеющегося участка (реального/планируемого);
• Определённые Генпланом параметры развития тех либо иных функциональных зон;
• Фактически сформировавшееся в рассматриваемой ТЗ землепользование (с обязательным учётом фактической планировки территории);
• Предстоящие изменения участков, относящихся к землям, имеющим различные категории;
• Исключение повреждений ОКС, возведённых на соседних участках;
• Расположение объектов, имеющих статус исторических (культурных), находящихся в региональной либо федеральной юрисдикции.

Важно понимать, что с высокой вероятностью границы таких территорий будут отличаться от тех, которые установлены местной администрацией (в разработанных ПЗЗ) для муниципальных участков.

При зонировании правила, разработанные администрацией, могут предусматривать наличие зон различного назначения. Например, жилых или сельскохозяйственных, промышленных либо со специальными режимами охраны, иных.

ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).

Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.

Их можно свести в три группы разрешённого использования.

К первой относятся основные. Во вторую собраны условно разрешённые. А к третьей принято относить вспомогательные.

Задание в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части, касающейся разрешённого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой), детально рассмотрено в ст.38 Кодекса.

Для внесённой в ПЗЗ территории, имеющей статус участка с условно разрешённым строительством, порядок получения разрешения на возведение ОКС регламентируется положениями ст.39 Кодекса.

Решение принимается в несколько этапов:

• Застройщик подаёт в муниципальный орган соответствующую заявку;
• Заявка рассматривается на публичных слушаниях, либо проходит общественное обсуждение. На это отводится не более месяца;
• По их результатам оформляются рекомендации (разрешить/запретить);
• На основании данных рекомендаций глава администрации принимает в течение 3 рабочих дней соответствующее решение.

Все расходы, которые потребуется понести в рамках выполнения каждого из упомянутых этапов, в результате которых будет оформлено разрешение на застройку, правилами возлагаются на лицо, пытающееся получить разрешение.

Вынесенное отказное решение можно обжаловать в суде.

ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

ППЗ достаточно подробно рассмотрен действующим законодательством (в частности, ст.30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 этого же документа.

Наиболее компактно взаимоотношение данных документов определено президиумом ВАС РФ в постановлении № 1633/13, датированном 02.07.13 Форма ГПЗУ утверждена приказом № 741/пр, изданным Минстроем России 25.04.17.

Последовательность действия по использованию ПЗЗ, внесению нужных изменений в «Правила», регламентировано третьим пунктом ст.30 ГрК. Ею определено, что использование правил должно осуществляться с учётом ряда нормативных документов, разработка которых возлагается на местные структуры исполнительной власти. В первую очередь, к ним относятся:

• Положение, регулирующее вопросы, касающиеся   разработки (применения) ПЗЗ органами (структурными подразделениями) местного самоуправления (например, в Москве они максимально унифицированы для различных территорий). При этом имеются значительные отличия в «Правилах», разработанных для новых и старых территорий. То же самое можно сказать о соответствующих муниципальных ПЗЗ для области;
• Алгоритм легитимного изменения варианта разрешённого использования имеющегося земельного участка (расположенного на нём ОКС), с учётом обеспечения потребности юр. лиц (физических лиц) или ИП. Документ предусматривает пошаговый алгоритм юридического изменения статуса земельного участка;
• Положение о предварительных публичных слушаниях (общественных обсуждениях) текста подготовленных ПЗЗ;
• Алгоритм выработки решения по иным вопросам, прямо или опосредованно связанным с застройкой (землепользованием).

Законом 507-ФЗ от 31.12.17 установлено, что одним из приложений к ПЗЗ, являющимся обязательным, должен являться блок, содержащий такую информацию о фактических границах территорий:

• Географическое описание их местонахождения;
• Указание соответствующих координат узловых точек (важно при этом пользоваться системой координат, применяемой в ЕГР недвижимого имущества.

ПЗЗ, утверждённые согласно действующему законодательству, нельзя использовать в части, которая противоречит ограничениям, налагаемым на использование конкретного участка действующими законами России (требование введено законом 135-ФЗ от 01.07.17).