Исходно разрешительная документация

Любые строительные работы на земельном участке — возведение жилого или нежилого объекта недвижимости, капитальный ремонт, реконструкция – требуют подтверждения своей законности. Делается это посредством сбора исходно разрешительной документации (сокращенно ИРД) на начальной стадии проработки строительного проекта планирования территории и последующих согласований.

Содержание:

1. Терминология в общем и частном.
2. Выдача полномочий на оформление бумаг.
3. Рассчитать стоимость оформления ИРД
4. Несколько важных нюансов.
5. Состав ИРД: что нужно знать о документах.
   1. Имущественно-правовая.
   2. Распорядительная.
   3. Территориальное планирование.
   4. Геодезическая.
   5. Технические условия.
   6. Исходная.
6. Можно ли сократить список?
7. Какие могут возникнуть проблемы и сложности при разработке ИРД?
8. Как выбрать компанию для оформления ИРД?
9. Почему компания Аракис станет отличным подрядчиком
   

В общих чертах ИРД – это комплект взаимосвязанных между собой бумаг разного характера:

• правоустанавливающих;
• ограничительных;
• подтверждающих;
• других.

На базе этого пакета в дальнейшем будет проводиться проектирование и возведение. Для разработчиков ИРД – это в первую очередь проработка исходных данных, которые дают такую информацию как:

• качественные параметры объекта капитального строительства;
• объемы будущих работ;
• размер финансового обеспечения.

Главной целью оформления ИРД является получение разрешения на строительство объекта. Без выдачи разрешения владелец ЗУ и застройщик не смогут разработать и реализовать проект. ТЗ также составляется на основе ИРД.

Все вопросы, связанные с получением необходимых бумаг, их составом, а также полномочиями надзорных органов, регулируются Градостроительным Кодексом Российской Федерации. Нужная информация размещена в статьях 44-51. Поэтому перед началом строительства объекта рекомендуется их внимательно изучить.

Обобщая приведенную выше информацию, можно сказать, что ИРД – это первое, чем должен заняться застройщик или собственник земли. Нужно учесть, что процесс оформления бумаг крайне сложный и способен растянуться на несколько месяцев. Поэтому заняться вопросами получения исходно разрешительных документов необходимо сразу после общей проработки проекта.

ИРД оформляются в несколько этапов, которые нередко затягиваются на неопределенное время из-за необходимости проводить подтверждение в разных инстанциях. Поэтому для решения вопросов, связанных с документацией, назначается технический заказчик. Он имеет все необходимые полномочия для:

• подачи прошений;
• получения разрешений в органах местной администрации;
• формирования запросов в государственные структуры;
• участия в общественных слушаниях по объекту и не только.

В качестве заказчика могут выступать:

• застройщик;
• инвестор;
• владелец ЗУ;
• организация-посредник.

Чтобы строительство началось в срок, важен опыт полномочного лица в работе с документацией. Благодаря продуманному подходу, реализация проекта начнется в срок, чем будет обеспечена эффективность сделанных инвестиций.

Разрешительные документы – это не только первый этап проектирования и строительства объектов, но и база для формирования архитектурно-функциональной концепции или АФК. Она подтверждает соответствие проекта регламентирующим актам и тесно связана с ними. В первую очередь проверяется соответствие:

• Генеральному плану;
• ПЗЗ;
• ППТ.

Если выявлены разногласия между предполагаемым проектом и перечисленными бумагами, то строительство объекта не будет начато. Уполномоченному лицу придется разработать корректировки к документации, согласовать их и обеспечить процедуру внесения.
В процессе оформления нельзя забывать о правовом сопровождении проекта. Параллельно застройщик должен готовить проектную документацию (ее состав определяется видом строительных работ). Такой подход позволит начать строительство без досадных бюрократических проволочек.

Исходно разрешительная документация представляет собой перечень документов на объекты, который в каждом конкретном случае может незначительно различаться. Рассмотрим общий перечень.

Без следующего списка подойти к вопросам непосредственного проектирования будет невозможно:

• правоустанавливающие бумаги – договор аренды ЗУ, подтверждение права собственности;
• кадастровый паспорт ЗУ;
• кадастровый паспорт строения (если планируется ремонт или реконструкция объекта);
• акт выбора трассы прохождения коммуникации.

Чаще всего перечисленные бумаги из комплекта ИРД собирают первыми.

Из состава этой подгруппы технический заказчик может исключить те документы на объекты, которые не соответствуют рамкам проекта. Ниже приведен полный список:

• акт о выделении ЗУ;
• инвестиционный контракт;
• разрешение на снос тех или иных объектов;
• порубочный билет;
• распоряжение на формирование ППТ.

Получение этих бумаг требует обращения в органы местного управления. Для запуска строительства объекта понадобятся только отдельные материалы, собранные из следующих документов по списку:

• Генплан;
• ПЗЗ;
• ППТ.

Также технический заказчик должен будет запросить схему транспортного обслуживания и сформировать ГПЗУ.

В исходно разрешительный пакет входят:

• ситуационный план;
• геоподоснова;
• топосъемка;
• заключение, вынесенное по итогам проведения инженерно-экологических исследований;
• выводы по инженерно-геологическим изысканиям;
• результаты инженерно-гидрологических работ;
• акт обмера имеющихся объектов;
• подтверждение обследования состояния зданий.

Нередко этот этап сбора ИРД называют самым затратным.

Сюда включены все ТУ, которые будут необходимы для начала строительства объектов:

• на подключение к инженерным сетям на период возведения объекта и после введения его в эксплуатацию;
• по пожарной безопасности;
• на примыкание к дорожной сети;
• на подключение к телефонной сети.

Исходно разрешительная документация из этой подгруппы представляет собой внушительный пакет, на оформление которого уходит немало времени.

Жители Москвы и Московской области в обязательном порядке должны получить еще два вида свидетельств – АГР и АГО. Для остальных технических заказчиков важными являются только техзадание и задание на проектирование.

Ко всем перечисленным подгруппам можно добавить и дополнительную. В нее включены такие вспомогательные документы и материалы как письма, соглашения или, к примеру, заключения экспертов, разрешения на строительства и пр.

Полный комплект бумаг за некоторыми поправками в связи со спецификой строительных работ придется собирать, если в планах застройщика есть:

• возведение многоэтажного строения;
• строительство промышленного объекта;
• реконструкция;
• ремонт.

Гораздо проще подготовить пакет на строительство ЗУ малоэтажными домами, предназначенными для проживания одной семьи. В этом случае базу будут представлять:

• Генеральный план;
• СПОЗУ;
• градостроительный план земельного участка;
• правоустанавливающие бумаги.

Если в документы вносились изменения по видам использования земель, то понадобится официальное подтверждение того, что корректировка была закончена. В некоторых ситуациях список может быть незначительно изменен в сторону увеличения.

Столкнуться с определенными трудностями можно на всех этапах сбора и оформления исходно разрешительной документации для строительства, все проблемы связаны с объективными причинами:

• Нет документов градостроительного планирования, в итоге усложняется процесс получения другой документации на конкретный вид участка;
• Продолжение строительства невозможно до получения разрешения на новый вид деятельности на участке;
• Неточные характеристики участка;
• Невозможность получения документов на подключение коммуникационных линий на объекте;
• Отступление от проектной документации в ходе выполнения работ и пр.

Важно учитывать все возможные сложности на начальном этапе работы с документацией, это позволит выбрать оптимальный вариант получения ИРД с экономией времени и денег.

От правильного выбора исполнителя будет зависеть, насколько быстро и беспроблемно пройдет процедура оформления исходно-разрешительной документации при строительстве. Чтобы определиться с подходящей фирмой, обращайте внимание на следующие нюансы:

• Компания имеет все разрешения и лицензии на осуществление конкретного рода деятельности;
• В портфолио присутствуют кейсы по ранее выполненным проектам, которые постоянно пополняются;
• В компании работают квалифицированные специалисты, которые помогут подготовить документации в рамках действующих требований.

Компания Аракис – надежный партнер в сфере оформления исходно разрешительной документации при строительстве. Мы поможем собрать все необходимую документацию и проведем оформление в сжатые сроки.

Плюсы сотрудничества:

• Доступные цены на услуги;
• Выполнение оформления в максимально сжатые сроки с сохранением качества разрешительного-исходного документа;
• Консультация клиентов по всем вопросам на каждой стадии сотрудничества;
• В штате работают квалифицированные специалисты, в процессе сотрудничества не придется обращаться в другие фирмы.

Мы делаем все возможное, чтобы процесс сбора и согласований на строительство проходил с одного раза, без замечаний и проблем. Для начала сотрудничества свяжитесь с нашим консультантом через сайт или по телефону +7 (495) 989-17-57.