Реконструкция зданий и сооружений: когда и зачем может потребоваться

Объекты недвижимости, как любые материальные ценности, со временем стареют. Для промышленности дело обстоит сложнее: стареют не только стены, но и технологии. Исправить положение меньшими средствами, чем строительство новых сооружений, может модернизация, реконструкция или реставрация существующих объектов. В статье мы разбираем разницу между этими понятиями и особенности каждого из них.

Содержание:

1. Реконструкция: что это?.
2. Зачем нужна реконструкция зданий и сооружений
3. Процедура реконструкции: что включает в себя и какие основные этапы реконструкции
4. Виды реконструкций зданий.
5. Реконструкция зданий и капитальный ремонт: определения и отличия
6. Модернизация и реконструкция: отличия
7. Реставрация и реконструкция: отличия
8. Виды реконструкций зданий.
   1. 1. Реконструкция промышленных зданий и сооружений.
   2. 2. Реконструкция жилищно-гражданских зданий.
   3. 3. Реконструкция складских зданий.
9. Проект организации реконструкции (ПОР)
10. Сроки и стоимость данной процедуры
11. Услуги по реконструкции от ARAKIS.SU — преимущества сотрудничества

Реконструкция — один из способов приведения здания с устаревшей планировкой помещений и незначительным износом основных несущих и ограждающих конструкций к требованиям действующих норм и уровню комфорта, с одновременным увеличением строительного объема.

Виды реконструкции отвечают потребностям заказчика и технологии:

1. Изменение назначения. Здания возводятся под конкретные нужды, при изменении назначения часто необходимо провести перепланировку: промышленные здания перестраиваются под офисы, общественные пространства или жилье, на первых этажах жилых зданий встраивают небольшие магазины.
2. Потеря актуальности. С течением времени новостройки перестают соответствовать актуализированным требованиям норм в части пожарной безопасности, эвакуации персонала, размещения оборудования. Приведение к новым нормативам требует реконструкции объекта.
3. Функциональность. Требования новых технологий могут коснуться инженерных систем здания: электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, контроля, связи. В результате перестройка может затронуть сооружение во всех частях.

Переустройство может проводится для здания частично, для крупного промышленного объекта или целого района, жилого комплекса.

При реконструкциях полный цикл работ включает в себя следующие этапы:

1. Предпроектные проработки. Получение исходных данных, разрешения на реконструкцию, согласований, создание концепции проекта, обоснование технико-экономических показателей.
2. Обмерно-обследовательские работы. Проводится обследование состояния всех конструкций, точные измерения всех элементов и планировок, инженерных сетей. На основании обмеров создается графическая часть и пояснительная записка с перечислением дефектов и рекомендациями по приведению здания к действующим нормам.
3. Проектирование. Для подготовки проектной документации используют технологическое задание и обмеры. Комплект чертежей, пояснительная записка, обмерно-обследовательская часть, план производства работ передается в экпертирующую организацию для получения разрешения на строительство.
4. Демонтаж. В соответствии с разработанными чертежами проводится демонтаж морально и физически устаревшей отделки, оборудования, инженерных систем, дефектных несущих и ограждающих конструкций.
5. Реализация проектных решений. При необходимости проводится усиление несущих конструкций, тепловая и противопожарная реабилитация, возводятся новые перегородки, выполняется разводка коммуникаций, отделочные работы.
6. Ввод в строй.

Разрешение на ввод в строй — заключительный этап любого строительства, оно выдается на основании акта приемки объекта капитального строительства. В ходе проверки определяется соответствие постройки проектным решениям и действующим нормам. Без данного документа на работающее предприятие налагаются значительные штрафные санкции.

Определение понятий «реконструкция», «капитальный ремонт» прописано в СП 48.13330.2019 «Организация строительства», при этом термин «реконструкции здания» предполагает изменение параметров объектов, включая площадь, этажность, строительный объем, а «капитальный ремонт» — только замена и/или восстановление элементов объекта капстроительства, инженерных сетей, без изменения геометрических размеров постройки.

Основное отличие этих мероприятий состоит в объеме вмешательства в конструктивную и часть здания: при капитальные ремонты не предполагают расширения площадей объекта. Как и реконструкция, капремонт может выполняться комплексно или частично.

Работы по реконструкции предполагают изменение строительных параметров здания, модернизация — только усовершенствование технологических процессов, инженерных сетей, улучшение комфорта персонала или проживания в пределах существующего габарита здания.

При модернизации выполняют:

• тепловую реабилитацию;
• звукоизоляцию;
• замену устаревшего оборудования и инженерных сетей;
• усиление несущих конструкций;
• устройство балконов, лоджий, эркеров;

Модернизация — наименее затратный вид реконструкции.

Реставрационные работы характерны для объектов культурного и исторического наследия, с сохранением габаритов, с целью приспособления зданий, ансамблей, плоскостных сооружений для современных нужд. Регулируются работы частью 5 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральным законом 73-ФЗ, в котором прописаны вопросы получения разрешений, согласований и производство работ на реставрацию.

Предварительно проводятся научные и исторические изыскания, обмерно-обследовательские и проектные работы. При реставрациях максимально используются аутентичные материалы и методы строительства.

При реконструкциях в зависимости от назначения меняется подход к работам:

Целью реконструкции в промышленности является повышение эффективности производства и повышение качества продукции. Проектирование проводится на основании технологических заданий, возможные изменения касаются:

• строительных конструкций — площади фундаментов, усиления колонн, несущих стен, балок, ферм;
• изменение количества и/или высоты этажей надстройками, усиление перекрытий;
• увеличения площадей расширением здания пристройкой дополнительных пролетов, надстройкой этажей;
• модернизации систем инженерного жизнеобеспечения объекта;
• тепловой реабилитации наружных ограждающих конструкций;
• приведения планировочных решений в соответствии с требованиями к путям эвакуации и противопожарной безопасности.

при проведении работ выполняется благоустройство земельного участка.

Реконструкция жилья и общественных пространств необходима для создания более комфортных условий проживания и обслуживания населения. Проводится усиление и расширение фундаментов, несущих конструкций, надстройка этажей и/или мансард, тепловая реабилитация ограждающих конструкций.

Реконструкция складских комплексов востребована в связи с изменением технологии хранения продукции, применения нового подъемно-транспортного оборудования, механизации процессов. В процессе решаются проблемы:

• организации дополнительных площадей;
• замены продукции хранения;
• создания специализированных зон (холодильной, особо чистой, с особым режимом хранения);
• монтажа подъемно-транспортного оборудования и стеллажей.

Создание проекта организации реконструкции необходимо для грамотного выполнения работ. В проекте прорабатываются вопросы:

• изменение технологических функций, технической характеристики;
• усиление несущих конструкций;
• замена коммуникаций;
• охранные мероприятия;
• изменение архитектурно-планировочных решений.

ПОР определяет организацию, объемы и порядок проведения работ, места складирования стройматериалов, перечень и зоны работы подъемно-транспортного оборудования. Проект содержит:

• сроки и длительность работ по реконструкции;
• методику выполнения работ по строительству и монтажу;
• ведомости потребности в материалах, ресурсов;
• чертежи и пояснительные записки, включающие разрешительные документы и технико-экономические обоснования реконструкции.

ПОР является неотъемлемой частью проекта реконструкции, необходимой для проведения экспертизы.

Срок и стоимость проектирования и проведения реконструкции зависят от множества обстоятельств:

• назначения;
• строительного объема объекта;
• особенностей технологии;
• технического состояния сооружения;
• сложность строительно монтажных работ;
• масштабности реконструкции.

Сроки и стоимость проекта определяются при конкретном обращении заказчика.

Компания АРАКИС — признанный лидер в области проектирования, обследования и экспертизы объектов капитального строительства разного назначения. 56 высоко классных штатных специалистов гарантируют грамотную разработку проекта реконструкции жилого дома, склада, производственного здания, промышленного комплекса.

Преимущество сотрудничества с нашей компанией — комплексное проектирование объекта от предпроектных проработок и создания концепции, обмерно-обследовательских работ, проектирования во всех частях, согласования проекта во всех инстанциях до строительного аудита и ввода в строй готового объекта.

Мы выполняем:

• функции технического заказчика;
• обследование и проектирование инженерных коммуникаций;
• обследование конструкций и проектирование зданий различного назначения;
• проектирование во всех частях;
• прохождение экспертизы;
• авторский надзор за ходом строительства;
• ввод в эксплуатацию.

Специалисты компании имеют все необходимые сертификаты и аттестацию на заявленные виды работ. Мы работаем с соблюдением всех действующих федеральных и отраслевых нормативов, учетом всех требований клиентов.